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对比港资,内地开发巨头转型为何步履艰难?|麻辣地产
信息来源:浮江网     阅读次数:4332    发布时间:2019-11-30 21:36:33

那些有兴趣观察中国房屋企业转型的人,一定很怀疑为何香港发展商可以成功转型,而内地领先的房屋企业也在一步步挣扎。

在香港,以李兆基、李嘉诚、郑裕彤和郭得胜为首的四大家族控制着四大房地产巨头恒基地产(00012.hk)、昌昌(00001.hk)、新世界发展(00017.hk)和新鸿基地产(00016.hk),并以此为中心,将触角伸向电信、水务、燃气、百货零售、旅游和航运等多元化业务,渗透到进入香港的人们的饮食、服装和住房领域。

其中,新鸿基已经成为许多内地住宅企业的标杆。

国庆节前,万科(000002.sz;在回答笔者关于万科转型尚未成功的问题时,万科高级副总裁孙嘉在02202.hk举行的媒体交流会上也引用了新鸿基十年转型的成功案例。万科的转型只有6年,需要更多的时间。

这样,笔者就以新鸿基为例,听到了许多关于住宅企业转型的问答。

在过去的几年里,正在转型的内地住宅企业或多或少地学习了新鸿基的模式。

新鸿基成立于1963年。从1977年开始,新鸿基走上了租与卖并重的转型之路,专注于房地产开发,探索20%财力的商业地产模式。它于1987年直接完成了转型的准备阶段。到1988年,新鸿基的房地产开发几乎为零增长,集中发展投资性房地产。

此时,中国内地的房改尚未正式开始。

20世纪90年代,新鸿基的多元化业务已经初具规模。直至目前为止,新鸿基仍维持电讯及资讯科技服务,例如酒店、数码通讯、新鸿基科技及其他基础设施服务,例如香港三号干线。

新鸿基2018/19财年业绩报告显示,报告期内,公司的物业合同销售额达650亿港元,物业销售收入为413.13亿港元,物业销售净利润为162.61亿港元。租金总收入同比增长6%,至250.77亿港元,净利润同比增长6%,至196.78亿港元。

传统的房地产开发依赖天气和稳定的租金收入是平稳周期的利器。深受政策变化和市场预期波动影响的内地房地产公司羡慕新鸿基和恒基地产等香港公司。

目前,万科是国内转型住宅企业的标杆。众所周知,万科在2014年正式开始转型之路。2014年3月,万科在2013年年报中指出:“如果政策得到正确引导,“房地产服务”的几个子行业有潜力投资并赚取超过1万亿元,这相当于建设一个新的房地产行业...对于房地产行业的龙头企业来说,如果能抓住转型的机遇,新天地将会比以前更加广阔。”

万科的转型尚未成功,新业务的价值和贡献也没有反映在财务报表中。这种转变的副作用是,作为主营业务的房地产开发和销售受到拖累,万科也失去了它的最高地位。同时,在金融方面,万科扩大了融资规模,增加了开发新业务的财务成本,从而降低了利润率。

事实上,Vivanco更早,转型后的企业没有成功。

2012年,搜狐中国宣布,在未来三年,将逐步告别传统零售模式,转而持有租赁物业。然而,在从大宗销售转向自力更生后,搜狐中国的营业收入和净利润连续三年下降。因此,搜狐中国在2016年再次开始销售模式。同年7月,上海搜狐世纪广场被出售给国华人寿。

这种“转身”并不华丽。如今,soho中国已经淡出了主流房地产商业圈,潘石屹也对摄影上瘾了。

从本质上说,住宅企业的转型源于对房地产开发的担忧,房地产开发是住宅企业的主营业务,也是其他行业发展潜力的一个大有可为的前景。从今天的角度来看,新鸿基享受无限风光。如果商业环境稳定,即使停止出售楼宇,其年收入也将超过200亿港元。

新鸿基的风景背后是其十多年来对新赛道的坚持。相比之下,大陆的新鸿基在哪里?新鸿基模式能被内地的房屋公司复制吗?或者,换句话说,为什么内地开发商的转型到目前为止并不美丽却令人悲伤?

孙嘉对这个问题给出了两个答案:第一,时间。内地开发商没有足够的时间来改变布局。例如,新鸿基的转型花了10年才成功。第二,香港的房屋企业大多是家族企业,可以更耐心地长期布局。内地住宅企业的许多职业经理人任期一届满就离职,这一政策无法持续。

深圳某中型住宅企业的高级管理层也就思维惯性、团队和市场容量等问题与笔者进行了深入探讨。

据高级管理层称,内地开发商习惯于快速赚钱,而多元化业务要求团队在预算上小心谨慎,赚的钱要慢。很难要求习惯于快速赚钱的人去赚慢速钱,因为他们的思维方式完全不同。“不能允许房地产开发商多元化。如果他们想成功,他们必须有一个不同的团队。”

为了证明不是这样,制造团队成功地转向了房地产。一个明显的例子是,深圳的顶级大亨代表深圳湾第一

此外,内地市场竞争激烈,香港市场容量较小。几个大家庭利用商业作为划分市场的证据,减少不必要的竞争和投资,以及失败和反复试验的成本。

开发商的转型也应该与他们的决心有关。一位熟悉香港市场的内部住宅企业副总裁向笔者指出,“香港是一个发展强度和市场容量有限的小地方。开发商必须下定决心坚持到底。然而,近年来,尽管监管政策有所限制,但内地房地产市场整体呈上升趋势。开发人员经常受到业务发展的诱惑,而且不够坚定。”

这一观点与万科之前关于如何摆脱大企业的“创新困境”,回归创业心态,辐射创业激情,实现新企业成功孵化为1000亿美元公司的说法是一致的。

毕竟,转变是一门平衡的艺术。在某种程度上,新老企业之间的平衡就是现在和未来之间的平衡。

简而言之,开发商的转型涉及内部和外部条件。从本质上说,除了充裕的现金流和健全的财务结构外,管理能力、团队匹配、战略和路径选择是不可或缺的。另一方面,必须有一个开放、透明和稳定的融资市场作为支撑,房地产市场和商业市场也必须稳定向上,这样商业房地产才能获得良好的估值,新业务才能从用户和融资产品中寻求更丰富的支持。

然而,目前大部分内地大型住宅企业习惯于高杠杆发展,没有足够健康的经营现金流。中小住宅企业很难取得成功。从总体环境来看,由于政策和预期的影响,目前的房地产市场还没有经历一个稳定的长时期。

内地开发商转型的故事仍在继续。

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